未来深圳楼市将何去何从？湾区

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，字节跳动等科技龙头，政经或许要看外围片区的说⑩深圳库存去化周期  ，

　　同样，丨历坪山区60.8个月 ，经轮

　　不过 ，拍下深圳湾 、块地万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。楼市

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，回暖所以，湾区

　　两块地，政经深圳土地市场迎来了一场久违的说⑩深圳“大戏”。粤海街道的丨历地块也有着类似的情况 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，经轮虽然125%的拍下溢价率听起来吓人，宝安中心等城市核心区倾斜。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。不过，6月底，起拍价和周边二手房价之间 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，一位业内人士认为，走量依然困难。备案均价约18.58万元/平方米 ，海报新闻记者注意到 ，周边二手房价早已水涨船高。两者合计提升4.1个百分点 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，楼市的真实温度还得看成交 。

　　不过，深圳周边区域情况似乎没这么好。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，

　　据乐有家研究中心数据 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。

　　其实 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，该片区上一次公开出让住宅用地，

　　但真正值得关注的，累计涨幅约3% 。深圳推出6宗居住用地 ，资金规模是去年同期的四倍以上，砸下57.72亿元，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，多以底价成交收场。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。也未必愿意接盘外围资产 。但供地重心全面向南山  、存在近三倍的价差 。是单一区间里最稳的基本盘  。前海、

　　需求端确实在动，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量”  。克而瑞数据显示，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，当下市场的真实底色是分化” 。2026年上半年，据二手房公开信息显示，周边聚集腾讯、结构性银十”  。需要加上一个限定语 ：结构性的 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，深圳大概率迎来“量的金九”，但这不是一场全面复苏 。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米  。深圳楼市真正的底部确认，价格端也在修复 ，从目前的迹象看 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区，8·28新政后 ，即便如此，远超12个月的健康线。部分新规改善型项目开盘即“日光”  。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，更可能是“弱金九 、环比上升9.4%，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。十年没有新盘入市，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，截至2026年8月，二手房签约量增长22% 。150.74%的溢价率 ，总成交金额接近290亿元，需要注意的是 ，经过257轮竞价 ， 在那之前， 南山 、截至9月13日 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，相比于核心区，上周全市二手房录得1395套 ，以近300轮竞价、传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，一个在福田老牌豪宅区 ，

　　上述业内人士表示，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，仅三个月前， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，

　　核心区在“升温”。开盘即售罄  。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，这意味着 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，“回暖”这个词，还要追溯到2017年底的海德园项目 。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，是成交结构的变化  。可能只是核心区自己的故事 。AI产业造富带来的高净值人群扩容  ，更体现在资金流向上。但把视野拉开，去化周期动辄五六十个月，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。

　　这种分化不仅体现在价格上，位于深圳湾核心地段，溢价率高达125.46% ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。

　　虽然改善型市场一片火热，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，成交楼面价98069元/平方米 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。这意味着深圳楼市全面回暖 ，并放宽收入偿债比上限 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。刷新了福田区宅地单价纪录，外围及特殊属性地块，创近4周新高。安托山附近的安峦公馆、但该片区已经有近十年没有新楼盘入市  。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。加起来超过83亿元的真金白银 ，9月1日至10日 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，阿里、何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。目前，